不動産売却を遠方からおこなう方法！流れと注意点もご説明

土地や建物を売却する際は、不動産会社へ仲介を依頼する方が多いのではないでしょうか。
親から引き継いだ財産など、遠方に所在する物件のときには取扱いが難しいと考えられている傾向があり、空き家になって放置されているケースは少なくありません。
そこで今回は、土地や建物の売却を遠方からおこなう方法のほか流れや注意点もご説明しますので、不動産を売却予定の方はお役立てください。

不動産売却を遠方からおこなう方法

相続などにより、遠方にある土地や建物を取得するケースが考えられます。
利用する予定がなく売却したくても、手間や時間がかかるため面倒に感じるかもしれません。
現地に行かずに売却する方法もありますので、検討してみてはいかがでしょうか。

持ち回り契約

土地や建物の売買契約は、売主と買主の双方が同席して契約書を締結するものとされています。
しかし、どちらかが入院していたり遠方で暮らしていたりするときには、仲介を依頼された不動産会社などが出向いて関係書類を持ち回り契約する方法があります。
双方のスケジュールが合わないケースでも活用されている方法で、状況によっては郵送での取り扱いも可能です。
なお、持ち回り契約は売主と買主の双方が契約手続きを理解し、互いに合意したときに認められている仕組みです。

代理契約

物件の近くに住んでいる親戚や友人などを代理人に立てて、売買契約を結ぶときや引渡しの際に立ち会ってもらう「代理契約」という方法があります。
このケースでは、代理人を証する書類として、土地や建物の売買契約に関する代理権委任状を作成しなければなりません。
代理権とは、委任者が指名する受任者の地位を代理人であると明確にしたうえで、法律に基づく行為の効果は委任者に帰属されます。
代理人がおこなう行為は委任者の行為と同じ効果になり、契約後の責任は委任者が負うため、慎重に受任者を選択する必要があるのです。
なお、受任者は売買契約を結ぶときに、代理権委任状などの必要書類や印鑑などを忘れないよう注意しなければなりません。

司法書士へ依頼

司法書士とは、法律に基づいて契約書類の作成や提出のほか不動産登記をおこない、専門的な知識を持つ有資格者です。
信頼できる司法書士へ代理権を付与して、売買契約を結ぶ方法もあります。
ただし、司法書士には委任者の本人確認をする義務があり、委任者の居住地や土地や建物の所在地に行く際の旅費交通費が発生します。
そのほかに、報酬もかかりますが、身内などに依頼するのと異なり気を使う必要はありません。

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不動産売却を遠方からおこなうときの流れ

遠方にある土地や建物を売却するときも、通常のケースと同様の流れで不動産会社へ依頼するところから始まり、物件を引き渡して完了となります。
ただし、所在地まで足を運ぶか運ばないかが異なり、第三者へ代理人を依頼する点も違ってきます。

不動産会社の選定

土地や建物を売る際には、事前に相場を調べておくのが重要なポイントになります。
依頼先の会社の査定額に対し相場との違いを尋ね、説明を求めると良いでしょう。
また、信頼できる会社を見極めることも、売却の成功には欠かせません。
仲介を依頼する相手を慎重に選定したうえで、媒介契約を結びましょう。

媒介契約

媒介契約には、一般媒介契約のほか専任媒介契約と専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は、販売状況の報告を受けられませんが、専任媒介契約と専属専任媒介契約には報告する義務があり、遠方にいても動きの把握が可能です。
一般媒介契約と専任媒介契約のときには、売主自らが買主を見つける活動をおこなっても構いません。
また、専任媒介契約と専属専任媒介契約を結ぶと、別の仲介会社に重複して媒介を依頼できません。
したがって、専属専任媒介契約を結ぶときは親戚などから売ってほしいといわれても直接応じるわけにはいかず、販売行為の全権を不動産会社に委ねる覚悟が必要です。

販売活動

査定価格を基にして、売主が自らの責任により売り出し価格を決定したうえで仲介会社に売却活動を進めてもらいます。
不動産会社では、掲示板への広告やインターネット上での広報活動のほか、来店者に物件を紹介します。
新聞折り込みやチラシ配布などの方法もあり、追加の広告費が必要になるかを確認しましょう。
専任媒介契約と専属専任媒介契約のときには、販売活動の報告を受け状況を把握しやすくなります。
なお、販売活動における感触が悪い場合には、追加の活動を検討しましょう。

売買契約

買い手がみつかったら、申し込みや手付金の納付を経て売買契約を締結します。
売主と買主の双方が揃って契約書に署名と押印をできないときには、持ち回り契約や代理人に依頼して契約しましょう。
また、持ち回り契約のときは、売買契約書を郵送してもらう方法でも構いません。

決済・引渡し・不動産登記

契約を結び、残りの売却代金を受け取ったうえで買主に物件を引き渡します。
契約の際に、決済の期限や引き渡しの日取りを決めておきましょう。
物件をスムーズに引き渡せるよう、周囲や室内を清掃するとともに不要な荷物は片付けてください。
買主に引き渡すときに鍵を渡すのが一般的で、売主が手渡せないときには代理人に依頼する方法でも構いません。
また、決済と同時に不動産登記をおこなううえで印鑑証明などの書類が必要になります。
さらに、書類のなかには窓口で交付されるものもあるため、事前に準備すると良いでしょう。

支払い

仲介を依頼した不動産会社への委託料や宣伝費用のほか、司法書士に代理人を依頼するときには報酬などがかかります。
また、親戚や知人に代理人を依頼するときにもお礼を支払うべきでしょう。
なお、登記申請には登録免許税がかかり、司法書士へ依頼するときには報酬も発生します。

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不動産売却を遠方からおこなうときの注意点

遠方にある物件でも売却は可能ですが、自ら立ち会えない点で、さまざまな注意点があります。

不動産会社の選定

土地や建物の売却を成功させるうえで、仲介を依頼する相手の選定は重要なポイントです。
信頼できる会社でなければ、売却はスムーズに進まないでしょう。
遠方からの依頼の場合には、仲介先の役割が通常よりも大きくなります。
なお、販売行為を疎かにして、買い手がみつからないのを理由に売り出し価格を下げるよう求めてくる悪徳業者もいる点には注意が必要です。

契約不適合責任

土地や建物の売買にあたっては、契約した後に物件の不具合が発覚すると売主は買主に対し契約不適合責任を負わなければなりません。
重要事項の説明は契約する前におこなう必要があり、トラブルの回避に向けて、重要事項説明書に記載する内容を不動産会社と調整しておきましょう。

売買契約書の内容確認

売買契約書には専門用語が多く、素人が内容を理解するのは難しいかもしれません。
内容を理解しないまま売買契約を締結させてしまうと、あとからトラブルになる可能性があります。
郵送により契約するなど不動産会社と面会できないケースでも、理解できない点は電話などで内容を細かく確認してください。

最低限の訪問

遠方からでも売却可能ですが、物件の状況を把握する必要があるとともに、不動産会社の選択においても会社の様子や担当者を確認すると安心感が高まるでしょう。
担当者に売主の熱心さが伝わり、早期の売却に傾注してくれるかもしれません。
物件の確認と担当者との面談を兼ねて、現地に行くのを検討してみましょう。

物件の管理

売却を進めても、早期に買い手をみつけられるとは限りません。
契約するまでに時間がかかると、物件の管理が必要になります。
土地や建物の管理業務を請け負っているケースもあり、仲介を依頼する際に相談してみると良いでしょう。

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まとめ

利用する予定がない土地や建物でも固定資産税や維持費がかかり、管理を怠ると市区町村からの指導を受ける可能性があります。
遠方の物件でも売却できるので、信頼できる不動産会社に仲介を依頼して売却を進めてみてはいかがでしょうか。