不動産売却時の媒介契約とは？種類ごとのメリットや注意点を解説！

不動産を売却する際、多くの方は「仲介」という方法を選択します。
その場合、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があることをご存じでしょうか。
媒介契約には3つの種類があるため、ご自身に合った種類を選ぶことが大切です。
そこで今回は、媒介契約の種類ごとの特徴やメリット・デメリット、媒介契約を選ぶ際の注意点について解説します。
不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

媒介契約とは？種類ごとの特徴や不動産売却における役割について

一般的に、不動産売却をする際は不動産会社に仲介を依頼します。
なぜなら、売主個人で売却活動をするには限界があり、買主を見つけることが難しいからです。
そして、不動産会社に仲介を依頼するのであれば、不動産会社との媒介契約が必要になります。
媒介契約とは、売却活動の方針や内容、売買契約が成立した際の仲介手数料の金額などを、不動産会社と売主で事前に取り決めることをいいます。
なお、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があるため、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、3種類のなかでもっとも制約が少ない媒介契約です。
この媒介契約は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことが認められています。
また、売主自身が買主を見つけた場合、不動産会社を介することなく、売主と買主が直接売買契約を結んでも問題ありません。
売主が比較的自由に売却を進められる点が、一般媒介契約の特徴だといえるでしょう。
ただし、一般媒介契約は不動産会社に対する制約も少なくなっており、指定流通機構への登録義務がありません。
指定流通機構とは、「レインズ」と呼ばれている、オンライン上の物件情報システムです。
レインズに物件情報を登録すると全国の不動産会社と情報が共有されるため、買主が見つけやすくなります。
また、一般媒介契約では、売主に販売状況を伝えるための業務報告の頻度にも規定がありません。
なお、契約期間に関しても規定はありませんが、3か月以内に設定されることが多いようです。

専任媒介契約とは

専任媒介契約では、同時に複数の会社と媒介契約を結ぶことができません。
ただし、売主自身が買主を見つけた場合は、不動産会社を仲介せずに売買契約を結ぶことが可能です。
不動産会社に対しては、媒介契約を締結した翌日から7営業日以内に、レインズに物件情報を登録することが義務付けられています。
また、不動産会社から売主への業務報告も2週間に1回以上おこなわなければなりません。
なお、契約期間は宅地建物取引業法によって定められており、3か月以内となっています。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約の中でもっとも制限が厳しい契約形式です。
まず、専任媒介契約と同様に、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができません。
さらに、売主自身が見つけた買主であっても、不動産会社を仲介しなければ売買契約を締結できないルールとなっています。
ただし、制約が厳しいのは売主に対してだけではありません。
専属専任媒介契約の場合、レインズへの登録は媒介契約を締結した翌日から5営業日以内と義務付けられています。
また、売主に対する業務報告も、1週間に1回以上の頻度で必要になるのです。
なお、契約期間は3か月以内と法律で定められています。

不動産売却のために締結する媒介契約のメリット・デメリットについて

媒介契約にはそれぞれ特徴があり、メリットやデメリットも異なります。
以下のメリットとデメリットのバランスを踏まえて、ご自身に適した媒介契約を選んでください。

一般媒介契約のメリット・デメリットとは

一般媒介契約では、複数社と媒介契約を結んで同時進行で売却活動を進められる点がメリットです。
広範囲に情報を拡散して買主を探すことができるため、早期売却につがなる可能性があります。
また、売却する不動産が人気物件の条件を備えている場合、買主候補が多く集まるため、より好条件での売却が可能です。
デメリットとしては、不動産会社によっては積極的な売却活動が期待できないことが挙げられます。
不動産会社は、売却活動をおこなったとしても、売買契約が成立しなければ報酬が発生しません。
そのため、自社で契約が成立するとは限らない一般媒介契約の場合、専任系の媒介契約と比べて優先順位が下がってしまう可能性があります。

専任媒介契約のメリット・デメリットとは

専任媒介契約は1社にしか依頼できないため、積極的な売却活動が期待できる点がメリットです。
また、複数社と売却状況についてやりとりする必要がなく、売主の負担が軽くなります。
さらに、親戚や隣人などご自身のネットワークで買主を見つける可能性がある方にとっては、不動産会社を仲介しない売買契約が認められている点も大きなメリットだといえるでしょう。
デメリットをあげるとすると、1つの不動産会社にすべてを任せることになるため、不動産会社の力量が売却状況に影響することです。
不動産会社は、媒介契約を締結する前に慎重に検討してください。

専属専任契約のメリット・デメリットとは

専属専任契約のメリットは、さまざまな制約が厳しい分、高い熱量で短期集中的に売却を進められる点です。
業務報告が毎週おこなわれるため、売主としても状況を把握しながら売却を進められます。
専任媒介契約と特徴が似ている専属専任媒介契約ですが、もしご自身で買主を探す予定がない場合は、専属専任契約を選択したほうがメリットが大きいといえるでしょう。
デメリットも、専任媒介契約と同じく、依頼した不動産会社の力量にすべてが左右される点です。
個人間の直接取引が認められていない分、専任媒介契約よりもその比重は重くなります。

媒介契約に関する注意点とは？不動産売却をスムーズにするポイントについて

媒介契約を選択する際には、いくつかの注意点があります。
ここでは、代表的な3つの注意点について見ていきましょう。

注意点1：契約期間中に契約解除すると費用を請求される場合がある

専任系の媒介契約では、契約期間中に売主の都合で契約を解除すると、売却活動にかかった広告費などを請求される可能性があります。
その場合の注意点としては、現地調査や内見対応の際にかかった交通費なども請求の対象になる場合があることです。

注意点2：内見予約がバッティングするリスクがある

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社が同時進行で売却活動を進めるため、内見希望の日程がバッティングしてしまう可能性があります。
そのため、徹底したスケージュール管理が必要です。
また、同タイミングで購入希望の申し入れがあった場合の対応などについても考えておく必要があります。

注意点3：複数社と契約すると手続きが複雑になる

一般媒介契約は複数の会社と契約を結べる点がメリットとして挙げられますが、契約する会社が増えるほど手続きや連絡の手間も増えることを理解しておく必要があります。
業務報告の義務がない分、契約時に広告展開の内容についても確認しておかなければなりません。
不動産売却にあまり時間を割けない方や、なるべく不動産会社が主体となって売却を進めてほしいという方は、専任系の媒介契約を選択すると安心です。

まとめ

媒介契約の選択は、不動産売却の全体に影響する重要ポイントです。
媒介契約の種類ごとにどのようなメリットや注意点があるのかをしっかり理解したうえで、ご自身が希望する不動産売却に適した方法を選べるようにしましょう。
また、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択する場合は、信頼できる不動産会社を慎重に見極めることをおすすめします。