住宅ローンの借り換えとは？最大限活用する方法やメリットを解説

返済中の住宅ローンの金利が、現在の金利よりも高い場合、総支払額を減らせる可能性がある手段として「借り換え」が有用です。
住宅ローンの借り換えに取り組むなら、金利のほかに、タイミングや手数料などにも注目することが、最大限活用するポイントです。
今回は住宅ローンの借り換えをテーマに、概要や最大限活用する方法、借り換えに取り組むメリット・デメリットをご紹介します。

総支払額を減らせる！住宅ローンの借り換えの仕組みとは？

住宅ローン返済の負担が減らせる可能性がある借り換えとは、具体的にどのような仕組みなのでしょうか。
借り換えの概要や利用される理由を知っておくと、適切に取り組むための判断材料にもなります。

「借り換え」とは？

住宅ローンの借り換えとは、別のローンを新たに利用して、現在返済している住宅ローンを一括返済することです。
効果的な借り換えになるポイントとは、返済中である住宅ローンの金利よりも、新しく利用するローンのほうが、金利が低いことです。
より低金利の住宅ローンに切り替えができれば、元金にかかる利息分の支払いが減ります。
元金は変わらなくても、借り換えによる金利差によって、利息の支払いの負担が減ります。
言い換えると、借り換えとは元金を減らすことではなく、元金にかかる金利が低くなることにより利息が減って、総支払額が少なくなることです。
そのため、借り換えに取り組んだときの金利差は大きいほうが、利息の支払い分も大きく減らすことにつながります。
金利差以外にも、元金は多いほうが、返済のために残る期間は長いほうが、より大きく利息の金額を減らすことになります。

借り換えが利用される理由とは？

住宅ローンの借り換えが利用される理由を知っておくことは、ご自身が借り換えを検討する際の参考として、有用です。
基本的には、金利が低くなることや、返済額を少なくできることが、借り換えに取り組む大きな理由といえます。
そのほかにも、現在の住宅ローンの金利タイプにより、ほかにも借り換えに踏み切った理由が見られます。
たとえば、全期間固定型や固定期間選択型の住宅ローンの場合、金利の上昇や返済額が増えることに対する不安も、買い替えをおこなう理由です。

住宅ローン借り換えを最大限活用する3つの方法

住宅ローンを利用している方がおこなう借り換えとは、より金利の低いローンに切り替えることによって、総支払額を減らすことといえます。
借り換えに取り組む際は、最大限活用するための方法として、金利差以外にもチェックしておきたい点がいくつかあります。

手数料を考慮して検討する

住宅ローンの借り換えをおこなうとき、金利差が大きいほうが、より利息分の支払いを減らすのに効果的です。
しかし、借り換えをする前後での金利の違いが、0.2％や0.3％ほどであっても、活用に適しているケースがあります。
判断をするために注目したいのが、諸費用にかかる金額です。
利息の差が、諸費用を上回る場合、借り換えの活用がおすすめといえるでしょう。
マイホーム購入で借り入れをした際、諸費用として登記費用や保証料などが必要です。
借り換えの場合も、新しく別のローンを借り入れるため、諸費用が必要になります。
たとえば、現在設定されている抵当権をはずすための費用や、事務手数料などです。
借り換え時に見ておきたい諸費用の相場は、30万円から80万円ほどが目安です。
これらの手数料や諸費用を考慮しなかった場合、思ったよりも負担が軽減されず、借り換えを活用したものの効果が薄かったといったケースもあります。
金利のほか、諸費用や手数料は金融機関ごとに異なります。
借り換えをする際は、自分にとって条件の合う住宅ローンが利用できる金融機関を選ぶことも、ポイントです。
借り換えの良さを最大限活用するためにも、諸費用や手数料、かかってくる手間もあわせて、総合的に検討することが大切です。

ケースに応じたタイミングを考慮する

住宅ローンの借り換えに取り組むときはタイミングも重要です。
借り入れた当時よりも、金利水準が低くなったタイミングは、金融機関の金利も低くなる可能性があり、借り換えの活用でメリットを得やすいといえます。
金利タイプの違いによっても、活用に適したタイミングがあります。
たとえば、変動金利の場合、金利上昇が予想されるときには、金利が一定で上がるリスクのない全期間固定金利タイプの住宅ローンに借り換えるのも良いでしょう。
しかし、金利上昇の可能性が長期間にわたって低いと考えられるときには、変動金利タイプの住宅ローンへ、切り替えるのもひとつの手です。
家族のライフプランを考慮して、計画的な返済をするために、借り換えが適しているケースもあります。
教育費などの大きな支出がある時期にあわせて、一定の期間の金利を固定できる、固定期間選択型の住宅ローンに借り換えるといった場合です。
固定期間選択型の住宅ローンなら、一定の期間、返済額が増加して家計を圧迫するといったリスクを防ぐことができます。

団体信用生命保険の保障

住宅ローンの利用では、一般的に団体信用生命保険（団信）へ加入しますが、これは借り換えの際も同じです。
以前は、金利を0.2％から0.3％を上乗せすると、団信の保障にくわえて、がんや脳卒中などの3大疾病保障特約をつけることができました。
現在では保障が充実し、8大疾病や配偶者のがんもカバーするものも見られます。
借り換えを最大限活用する方法のひとつとして、団信の保障を充実できる可能性も魅力です。

住宅ローンの借り換え前に！知っておきたいメリット・デメリット

総支払額を減らせるほかにも、住宅ローンの借り換えをおこなうメリットがあります。
ただし、借り換えは、メリットとデメリットの両面を把握し、ケースに応じて検討することが大切です。

メリット

住宅ローンの借り換えに取り組むと、返済総額を減らせることが、もっとも代表的なメリットといえます。
総支払額が減るだけでなく、毎月の返済額の負担も少なくできることも、家計にとって大きなメリットです。
また、住宅ローンの借り換えは、団信の見直しができるタイミングとなることもメリットのひとつです。
金融機関によって、日々、内容の強化がはかられた住宅ローンの商品も登場しています。
借り換えを機に、最新の内容を備えた住宅ローンに切り替えられることもメリットなります。

デメリット

ローン残高が少ないケースや、返済期間がすでに短くなっているときには、借り換えの恩恵を十分に得られない可能性に注意が必要です。
その理由として、借り換えにかかる費用負担が大きくなる場合があるため、慎重な検討が大切になってきます。
残高は1,000万円未満、返済期間は10年未満が、デメリットが生じるリスクも考慮したほうが良いラインとして、ひとつの目安になります。
マイホームを購入したときと同様に、借り換えも再審査が必要です。
借り換えの再審査のために、住民票や売買契約書、所得証明書などを用意する手間がかかります。
万が一、審査に通過できなかった場合は、借り換えもおこなえないことが注意点です。
また、住宅ローン控除を適用している場合には、借り換えをおこなったあとの完済までの期間も重要です。
完済できるまでの返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の適用外になってしまいます。

まとめ

総支払額や月々の返済を軽くできる可能性が、住宅ローンの借り換えをおこなう魅力です。
一般的には、借り換え前後での金利差が大きい方が効果的ですが、ほかにも金利タイプごとの特徴を踏まえて、検討することもポイントです。
一方で、再審査や諸費用も必要になるため、借り換えは総合的に判断して取り組みましょう。