不動産を相続するとどんな種類の税金がかかる？計算方法と対策をご紹介

相続が発生すると、相続人に対して相続税が課せられます。
相続財産に不動産が含まれていると、課税評価額が大きくなる可能性があるので税金の負担が気になる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産を相続したときの税金の種類や対策をご紹介します。

不動産相続で発生する税金の種類

相続により不動産を取得したとき、相続税と登録免許税が課せられます。
それぞれどのような種類の税金なのか確認していきましょう。

相続税

取得した財産には、相続税が課せられます。
法定相続人の人数により基礎控除が認められており、それを超えた部分について相続税が発生します。

登録免許税

相続により不動産の所有者が変わったら、相続登記により名義変更が必要です。
相続登記にあたっては、登録免許税がかかります。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%
現金納付が原則ですが、収入印紙による納付も受け付けています。
また、オンライン申請では電子納付も可能です。

不動産相続で発生する税金の計算方法

相続した財産は、基礎控除額を超えた部分に相続税が課せられます。
そこで、基礎控除額や相続税額の計算方法を確認していきましょう。

基礎控除額の計算方法

基礎控除額は、相続人の人数によって次のように計算できます。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×相続人の人数
相続人が2人のときは、3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円の基礎控除が認められています。

課税価格の計算方法

課税遺産総額は、次のように計算できます。
課税遺産総額＝正味の遺産額－基礎控除額
正味の遺産総額とは、預金や不動産といったプラスの財産から、ローンなどのマイナスの財産（債務）を差し引いたものです。
次に、相続人ごとの課税価格を求めます。
法定相続分で分割した場合には、次のように計算できます。
課税価格＝課税遺産総額×法定相続分
課税遺産総額が1億円、相続人が3人（妻、長男、長女）のケースで考えてみましょう。
各人の課税価格は次のとおりです。

●妻：1億円×1/2＝5,000万円
●長男：1億円×1/2×1/2＝2,500万円
●長女：1億円×1/2×1/2＝2,500万円

相続税の税率および控除額は、課税価格によって次のように定められています。

●1,000万円以下：10％/控除額なし
●1,000万円超3,000万円以下：15％/50万円
●3,000万円超5,000万円以下：20％/200万円
●5,000万円超1億円以下：30%/700万円
●1億円超2億円以下：40％/1,700万円
●2億円超3億円以下：45％/2,700万円
●3億円超6億円以下：50％/4,200万円
●6億円超：55％/7,200万円

長男と長女それぞれに課せられる税額は次のようになります。
2,500万×15％ー50万円＝325万円
なお、妻は配偶者控除により1億6,000万円までは相続税がかかりません。

不動産相続にかかる税金を抑えるための対策

相続する不動産が住宅用である場合、特別控除などを活用すると税金を抑えられる可能性があります。
そこで、不動産相続に関連する制度を見ていきましょう。

住宅資金贈与制度

不動産そのものではなく、住宅を購入するための資金を贈与する方法を検討してみましょう。
このとき、贈与した資金に対しては贈与税が課せられます。
相続税の課税方式は以下の2種類があり、それぞれについて非課税枠があります。

●暦年課税：年間110万円まで非課税
●相続時精算課税：合計2,500万円までが非課税で、相続時に課税対象となる

暦年課税の非課税枠では、住宅購入に十分な資金の贈与は困難です。
そして相続時精算課税では、贈与時の税金は抑えられても相続時に先送りするだけなので大きな節税効果は期待できません。
しかし、マイホームを購入するための資金贈与であれば「住宅資金贈与制度」を利用できる場合があります。
おもに以下の要件を満たしていれば、「住宅資金贈与制度」の適用対象です。
受贈者（贈与を受ける者）の要件

●贈与者の直系卑属である（子や孫など）
●贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上である
●贈与を受けた年の所得税にかかる合計所得金額が2,000万円以下（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合、1,000万円以下）であること
●贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、贈与された資金の全額をあてて住宅を取得し、住み始めていること

取得する住宅の要件

●登記簿上の床面積（マンションなどの場合は専有部分の床面積）が40㎡以上240㎡以下で、かつ、床面積の2分の1以上に相当する部分が居住の用に供されるものであること
この要件を満たしていると、贈与額のうち1,000万円までが非課税です。
さらに、一定の要件を満たす良質な住宅では非課税枠が500万円上乗せされるので、最大で1,500万円が控除されます。
新築住宅では、以下の要件のいずれかに該当すれば良質な住宅となります。

●断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
●耐震等級2以上または免震建築物
●高齢者等配慮対策等級3以上

配偶者控除

相続人が配偶者の場合、配偶者控除が適用されます。
課税対象となる相続財産のうち、1億6,000万円までは相続税が課せられません。
そのため、一般的な居住用不動産であれば特別控除の範囲内に収まることが多いでしょう。
配偶者控除の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

●戸籍上の配偶者であること（内縁のパートナーは不可）
●相続税の申告期限までに遺産分割が終了し、相続税の申告書を税務署に提出していること

戸籍上の配偶者であれば、婚姻期間は問われません。
しかし、籍を入れていない内縁関係は戸籍上の配偶者ではないため、配偶者控除は受けられない点にご注意ください。
また、相続税の申告期限（被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内）までに遺産分割が完了している必要があります。

相次相続控除

短期間に相続が重なることを、相次相続と呼びます。
すると同じ財産に対して二重に相続税が課せられるので、税金の負担が重くなってしまいます。
相次相続控除とは、10年以内に発生した相次相続について相続税の負担を軽減する特例のことです。
相次相続控除を利用するためには、以下の条件をすべて満たしている必要があります。

●相続人であること
●前回の相続が10年以内に生じていること
●今回亡くなった被相続人が前回の相続で相続税を課されていること

たとえば、祖父の遺産を相続した父が10年以内に亡くなったとき、父の遺産を相続する子がこの特例を利用できます。
相続人1人あたりの控除額は、以下の式で算出可能です。

●A×C/（B－A）×D/C×（10－E）/10
●※C/（B－A）の割合が100/100を超える場合は100/100とする

上記の計算式に、以下の金額を当てはめて計算します。

●A：今回の被相続人が前の相続の際に課せられた相続税額
●B：今回の被相続人が前回の相続で取得した財産の価額
●C：今回の相続で相続人および受遺者全員が取得した財産の価額
●D：相次相続控除の適用を受ける相続人が相続した財産の価額
●E：前回の相続から今回の相続までの期間（1年未満は切り捨て）

まとめ

不動産相続で知っておきたい税金の種類や、負担を抑えるための対策をご紹介しました。
配偶者控除などを活用すれば、納税額を抑えられます。
また、住宅資金贈与制度などを活用する方法もあるので、相続する遺産の状況に応じて検討してみましょう。