不動産売却ではどんな必要書類を用意する？タイミング別に解説

土地や建物などの不動産を売却するためには、さまざまな必要書類を用意しなければなりません。
手続きの段階ごとに必要書類は異なるので、スムーズに売却を進めるためには事前に把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却で知っておくべき必要書類について解説します。

不動産売却前に用意したい必要書類

不動産を売却することに決めたら、まずは不動産会社へ価格査定を依頼します。
その際、売却したい物件に関する情報がわかる資料が必要です。
不動産売却前に用意したい必要書類には、おもに以下のものが挙げられます。

本人確認書類・実印と印鑑証明書

不動産売却では、顔写真付きの本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）が必要です。
また各手続きには実印を使用するので、実印とそれに対応する印鑑証明書も必要です。
所有者が複数いる共有名義の不動産では、全員分の書類をご用意ください。
その後の取引でも必要となる場面があるので、いつでも提出できるようにしておきましょう。
ただし、印鑑証明書の有効期限は3か月なのでご注意ください。

建物図面・間取り図

一戸建てやマンションの売却では、建物図面や間取り図が必要です。
不動産ポータルサイトに売り出し情報を掲載する際も、建物図面や間取り図に基づいて宣伝資料を作成します。
また、不動産を購入したときのパンフレットなどがあればそちらも準備しておきましょう。
このほか、設備の仕様書などがあれば用意しておくのがおすすめです。

土地測量図・境界確認書

土地を売却する際は、土地の面積・境界線を示す土地測量図や境界確認書が必要です。
ただし、古くから所有している土地は測量図の精度が低かったり、そもそも測量を実施していなかったりします。
そのため、事前に境界確定測量を実施しましょう。
確定測量にあたっては、隣地所有者の立ち会いも必要です。
隣地が多い、官有地が含まれている、隣地所有者の承諾が得られないようなケースでは、確定測量に時間がかかってしまいます。
そのため、不動産売却を決めた時点で速やかに測量を依頼しましょう。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書

1981年以前に建てられた建物は、旧耐震基準が適用されている可能性があります。
そのため、現行の耐震基準を満たしているかどうかを調査すると良いでしょう。
また、2005年以前に建てられた建物には、現在は禁止されているアスベストが使用されている可能性があります。
アスベストの使用調査は義務付けられてはいませんが、調査を実施しておけば建物の安全性をアピールする材料になるでしょう。

ローン残高証明書

住宅ローンを返済中の不動産を売却する場合、売却金で住宅ローンを完済できるかどうかを確認する必要があります。
そこで、ローン残高証明書や償還表などで残債を確認しておきましょう。

物件状況等報告書

物件状況等報告書とは、不動産の状態を記した書面のことです。
不動産売却にあたり、売主は買主に対して不動産の状況を詳しく説明しなければなりません。
買主に告知していなく不具合や欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）が引き渡し後に発覚すると、契約不適合責任を問われます。
そこで、物件状況等報告書を作成して買主に説明すべき項目をまとめておきましょう。

気を付けたいポイント

上記で挙げたもの以外にも書類が必要となる場合があります。
どの書類を用意すべきか迷ったときには、不動産会社へ事前に確認することをおすすめします。

契約締結時に用意する不動産売却の必要書類

買主との売買交渉がまとまったら、売買契約を締結します。
その際に用意するべき必要書類を見ていきましょう。

登記済証もしくは登記識別情報

不動産を取得したとき、登記名義人に対して登記済証が発行されています。
登記済証によって、不動産の所有者（登記名義人）であることを証明します。
不動産売却により、所有者を買主へ変更する際に登記済証が必要です。
なお、2005年以降は登記済証に代わって登記識別情報が通知されています。
紛失した場合には、法務局に郵送で問い合わせる事前通知か、司法書士による本人確認を利用する方法があります。

建築確認済証・検査済証

建物の不動産売却では、建築確認済証や検査済証が必要です。
建築基準法に適合している建物であることを示す書類で、不動産を取得したときに受け取っています。
紛失した場合は、市区町村の建築課窓口にて建築計画概要書建築確認台帳記載事項証明書を発行してもらえます。

固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書

固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課せられます。
1年の途中で不動産売却したときは、未経過分の固定資産税を精算する必要があります。
そこで、税額を確定するために固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書をご用意ください。

収入印紙もしくは印紙代

売買契約を締結すると、契約金額に応じた額面の収入印紙を売買契約書に貼付する必要があります。
売主と買主のどちらが負担しても構いませんが、それぞれが自己の保管分の印紙代を負担するのが一般的です。

仲介手数料（半金）

不動産売却の仲介を依頼すると、成約時に仲介手数料が生じます。
支払いのタイミングは売買契約時に半金、引き渡し時に残りの半金を支払います。
仲介手数料の上限額は成約価格ごとに定められており、以下の計算式で算出可能です。

●400万円超：成約価格×3％＋6万円（＋消費税）
●200万円超～400万円以下：成約価格×4％＋2万円（＋消費税）
●200万円以下：成約価格×5％（＋消費税）

たとえば、成約価格が4,000万円なら仲介手数料の上限は以下の金額となります。
4,000万円×3％＋6万円＝126万円（＋消費税）
このケースでは、買主から代金を受け取る前に63万円（＋消費税）の支払いが発生する点にご注意ください。

代金決済時に用意する不動産売却の必要書類

不動産売却では代金の決済と同時に引き渡しもおこないます。
その際に必要となる書類を見てきましょう。

住民票

登記簿上の住所と実際の住所が異なる場合には、住民票をご用意ください。
有効期限は印鑑証明書と同じく3か月以内に発行されたものが必要です。

抵当権抹消関係の書類

住宅ローンを完済しただけでは抵当権は抹消されません。
そこで、代金決済のタイミングに合わせて抵当権も抹消しましょう。
ただし、金融機関が抵当権抹消関係の書類を準備するまでに10営業日ほどかかります。
そのため、代金の決済および引き渡し日が確定した時点で金融機関に連絡することをおすすめします。

銀行口座の通帳

買主から代金を受け取るため、銀行口座の情報がわかるもの（通帳など）が必要です。
なお、実際に受け取る金額は手付金などを差し引いたあとの額面となります。
固定資産税の精算が必要な場合もあるので、事前に税額をご確認ください。
また、住宅ローンの残債があるときにはローン返済に利用している口座も用意しましょう。

物件の鍵

代金の決済や抵当権抹消登記、所有権移転登記などの手続きが完了したら買主に対して鍵を引き渡します。
鍵の引き渡しをもって不動産売却が完了します。

まとめ

不動産売却ではどのような必要書類を用意しなければならないのか、種類や準備するタイミングを解説しました。
なかには取得に時間がかかるものもあるので、不動産売却をスムーズに進めるため計画的に準備していきましょう。
不明な点や取得方法がわからない書類があるときには、不動産会社へお気軽にご相談ください。